有学友来做咨询并发了一篇文章，其中建议加紧投资北京三环内4—5万的爱游戏二手民宅，“买北京四环内的房子，比什么都强”，如今置业投资已经专业化，可不是爱游戏官网随便说说那么简单。
首先要说明的是爱游戏体育，目前国内大部分城市房产不再具有投资价值，只有排名前20位的中心型城市及其城市群中临近的城市还值得考虑，因此本文重点讨论的“城里”也是指这类城市，以北京为例，其它城市也适用。
老房子宜居性差不利于价格提升
为何丰台的新房价格可以涨至10万以上，而北京三环内还有4—5万的老房子，是购房者不识货吗？学习团学友们走进丰台实地参观，发现10万+楼盘的现状路况很差，周边破烂如城中村，各类配套也并不齐备，与东西城成熟住区相比差距明显，那凭什么吸引高端人群呢？首先是满足改善需求的宜居产品。
文中观点认为老房子便宜，因而值得投资，图便宜时不要忘了“便宜没好货”，置业投资时性价比比单价更值得关注。宜居性是房产的价值基础，住宅设计及产品品质每隔三到五年便会有一轮升级，老房子在设计理念、空间格局、设备配置等诸多方面大都会随着时间而落伍，尤其近些年房产品质提升很快，习惯了新房子就少有人还想住老房子，好比有了Iphone7，你还会常用Iphone2？
参观时高端住宅产品舒适度超过学友们的预期，套型布局合理，客厅、厨房、餐厅空间尺度适宜，赠送精装细节创新无处不在，非常用心且人性化，让人马上找到了家的感觉，还有室外园林都是精雕细刻，相比之下，西城和东城老房子的宜居性反差很大，尤其很多筒子楼套型极差，居住空间舒适度低下导致改善型置业需求大都选择近郊高价新房，这也是为什么老房子地段好而价格却涨不上去的重要原因。
买房是在选择一种生活形态
绝大部分人至今仍停留在“买房”的思维之中，而当你认识到房产及其背后所具有的各类功能，才会逐步意识到“买房”是多么狭隘的思维。不只是要买物质层面的房子，而往往是选择健康环境与更好的生活形态。住在不同的地区或不同类型的住房之中，生活方式会有很大不同，因此择居背后是选择生活方式，选择生活场景，这往往比增值收益更值得优先考虑。
在购房过程中很多人都把关注点集中于价格和房子格局等，而忽视了人居环境的宜居性与生活形态的匹配性。在物业管理、景观环境、建筑立面、居住人群等方面老住区与新住区往往不具可比性，且老年人偏多，老人型住区的生活形态与年轻人大不同，相互干扰难以避免。人们更喜欢和同质化及相似品味的人群在一起，城里老住区难以提供这样的空间平台，因此择邻而居成为相当一部分人选择新房的动力。
价值提升空间决定房价涨幅
价格围绕价值波动，要想获得更大的投资回报就要依循价值投资的准则。北京二环内如王府井附近有些公寓居住舒适度也不错，而价格一直6万多，上涨速度慢如牛，相比六环外有些区域的房价过去一年涨幅接近翻倍，反差为何这么大？
房产每天都在折旧，而土地价值不断提升，新住区大都在近郊，伴随重新规划建设，近郊变新城区，周边环境、交通、产业、教育、医疗、商业配套等日益完善，新增资源累积使得区域价值不断提升，房价也会水涨船高。相比城里老住区周边配套相对固化，价值提升速度因而明显低于近郊新住区。
另外人们在置业时存在着某些偏好，特别是投资者更喜欢看区域的发展前景，即公认的预期决定价格；近郊有的区域价值被地王所定义并不断拉高，地王项目通过炒作推高房价水平，使得周边房价也随之提高，而城里置业改善型需求相对有限，被炒高难度很大，这些都决定了城里老房房价涨幅会明显慢于近郊新房。
城里老房子不仅价格上涨缓慢，而且楼市出现震荡调整时波动也并不明显，因此从投资角度看大都属于偏保值产品，即投资收益率能跑赢GDP或收入增速，风险较低，尤其学区房此前因需求旺盛而备受投资者追捧，较为适宜追求稳定收益的置业投资者。
近郊新房在楼市处于回落阶段震荡幅度会相对明显，这与价值基础没有夯实，房价被透支有关，而从若干年来看，总体涨幅相比仍会更胜一筹。城里老房子的涨速一般难以满足需求，置业投资者大都渴望有更高的升值空间，要想有高收益，一方面要把握好时机，另一方面要寻找相对的价值洼地，如近郊区规划升级，通州升级为北京城市副中心，或者区域旧貌换新颜，宜居性不断改善，房价自然会随之明显提高。
以上是综合对比，供参考，名人故居及待改建等特殊类型的老房除外。选择城里老房还是近郊新房，要从置业需求出发，因人而异，单就投资而言，不同时机选择侧重点也会不同。
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